Nearshoring y su impacto en naves industriales en Querétaro
¿Cómo está impactando el nearshoring en la demanda de naves industriales en Querétaro?
El nearshoring está transformando el mercado inmobiliario industrial en México
Durante los últimos tres años, México se ha consolidado como uno de los principales destinos globales de nearshoring, una estrategia mediante la cual empresas trasladan operaciones productivas más cerca de su mercado objetivo, particularmente hacia Norteamérica.
De acuerdo con datos de la Secretaría de Economía y reportes de CBRE México y Newmark, el país ha registrado niveles históricos de absorción industrial, especialmente en estados estratégicos del Bajío y norte del país.
En este contexto, Querétaro se ha posicionado como uno de los mercados más dinámicos del centro del país, gracias a:
Ubicación estratégica con conexión directa a CDMX y Bajío
- Infraestructura carretera y aeroportuaria consolidada
- Mano de obra calificada
- Parques industriales con estándares internacionales
Este fenómeno no solo impulsa la instalación de nuevas empresas, sino que también impacta directamente en la disponibilidad y precio de naves industriales en venta y renta.
Querétaro: uno de los estados mejor posicionados para captar inversión industrial
Según datos reportados por Forbes México, Querétaro ha fortalecido su coordinación institucional y organismos del sector inmobiliario para atender el crecimiento industrial y mantener competitividad en el entorno de inversión. Esto refuerza la confianza de desarrolladores, inversionistas y empresas internacionales.
Además, firmas como CBRE han señalado que la tasa de vacancia en mercados industriales clave de México se ha mantenido en niveles históricamente bajos (en algunos corredores por debajo del 5%), reflejando una alta demanda.
En Querétaro, este comportamiento se traduce en:
- Mayor absorción de espacios Clase A
- Incremento en precios de renta por metro cuadrado
- Desarrollo de nuevos parques industriales
- Escasez de inventario inmediato disponible
Este escenario es especialmente relevante para quienes están evaluando invertir en una bodega industrial para rentarla, ya que la demanda sostenida reduce periodos de vacancia.
¿Cómo impacta esto a los inversionistas?
1.Mayor presión en disponibilidad
El nearshoring ha acelerado la ocupación de espacios industriales. Las empresas buscan ubicaciones listas para operar, con infraestructura eléctrica, logística y de seguridad ya instalada.
Esto significa que las oportunidades bien ubicadas y con especificaciones técnicas adecuadas tienden a colocarse más rápido.
2.Incremento en rentas y plusvalía
Con menor oferta disponible y mayor demanda, el mercado tiende a ajustar precios al alza. De acuerdo con reportes de mercado de Newmark y CBRE (2024–2025), las rentas industriales en varios corredores del país han mostrado incrementos sostenidos.
Para un inversionista, esto puede traducirse en:
- Mejor rendimiento anual por renta
- Mayor valorización del activo en el mediano plazo
- Mayor interés de empresas triple A
Esto se conecta directamente con lo que analizamos en Cómo identificar una buena oportunidad de inversión en una bodega industrial, donde la ubicación y especificaciones técnicas son determinantes.
3.Mayor exigencia técnica
No todas las propiedades industriales se benefician por igual.
Las empresas que llegan por nearshoring suelen exigir:
- Altura libre adecuada
- Capacidad eléctrica suficiente
- Andenes y patios de maniobra amplios
- Ubicación en parques industriales consolidados
Por eso es importante entender que no todas las oportunidades son iguales, como explicamos en Invertir en inmobiliario industrial: por qué no todas las oportunidades son iguales.
¿Estamos ante una oportunidad temporal o estructural?
Diversos análisis económicos coinciden en que el nearshoring no es un fenómeno pasajero, sino parte de una reconfiguración global de cadenas de suministro.
Factores que respaldan esta tendencia:
- Tensiones comerciales entre EE.UU. y Asia
- Necesidad de reducir tiempos logísticos
- Tratado T-MEC
- Ventaja competitiva de México en costos y ubicación
Mientras México mantenga estabilidad macroeconómica y competitividad industrial, estados como Querétaro seguirán siendo polos estratégicos.
Conclusión: oportunidad con criterio, no con impulso
El crecimiento derivado del nearshoring ha fortalecido la demanda de naves industriales en Querétaro, generando un entorno atractivo para inversionistas.
Sin embargo, no se trata solo de entrar al mercado, sino de hacerlo con análisis:
- Ubicación estratégica
- Calidad constructiva
- Perfil del inquilino potencial
- Proyección de plusvalía
El contexto actual representa una oportunidad clara, pero la rentabilidad dependerá de la correcta selección del activo y del acompañamiento profesional durante el proceso.